龍湖、綠城等對行業的預判，讓人心安
分類: 最新資訊
口才詞典
編輯 : 口才大全
發布 : 03-24
閱讀 :129
上周一（3月18日），國家統計局公布了今年1—2月份全國房地產市場基本情況。數據非常慘烈，量價齊跌，一手房銷售額下降了32.7%。地產寒冬之下，行業信心嚴重不足。地產人都在焦灼中等待，包括很多房企老板也很迷茫，不知道未來市場到底會如何發展。???????????????最近，去年成績單比較漂亮的房企，像龍湖、招商蛇口、保利置業等陸續召開了2023年業績發布會。會上，他們公布了2023年業績，并對行業未來走向以及他們未來的企業戰略進行了說明。明源君幫大家提煉了核心觀點，希望能給大家帶來一點啟發。 趨勢判斷 預估今年觸底，明后年穩中有升?地產寒冬下，大家最關注的問題莫過于后市如何。去年到今年，地產行業出臺了一系列救市政策，也取得了一定的效果，但目前存在的一個問題，政策只管一兩個月，持續性較差。尤其今年大家期待的小陽春遲遲未見，更令地產人信心受挫。對于今年房地產市場的預判，招商蛇口相對樂觀，管理層判斷今年市場可能會前低后高。隨著政策持續發力，累積的需求有望釋放，下半年會有比上半年更好的機會。綠城中國同樣保持相對樂觀的態度。管理層認為，當前房地產還處于逐級下行的階段，特別是1-2月指標超過行業想象。但也要看到，市場當下出現了一些邊際改善，預估2024年房地產市場可能會觸底。管理層指出，房地產從2021年開始下行，到現在已經下行3年。橫向對比香港房地產，歷史上比較大的周期性下行，大概下行了3-6年的時間。但內地房地產會受到體制性、機制性，以及宏觀調控等可達性因素影響，相信下行期不會持續那么久，今年應該是觸底的年份，明后年穩中有升。相比招商蛇口和綠城的樂觀，保利置業更為謹慎，其管理層指出，現在2024年面臨的市場形勢是更加的嚴峻”，預計今年大概率還是持續筑底。恒隆集團管理層則認為，目前不應隨便樂觀，但也無需太過悲觀。不要自己嚇自己。機會總會回來的。雖然這次的熊市比較復雜，因素很多，但不需要太過悲觀，機會仍然在。瑞房管理層判斷，市場恢復還需要比較長的時間，預計市場調整需要2-3年時間，融資市場會繼續疲弱一段時間。??除了房企，貝殼也在此前發表了看法。管理層認為，二手房整體交易量，在二三線城市加速向存量房轉型的過程中，還有結構性提升的動能，相信二手市場交易金額總體能保持相對平穩。新房市場上，改善仍是關鍵，市場仍可能保持震蕩筑底的態勢。 信心很關鍵 新房市場真實承載量約在9-10億方這兩年，隨著房地產行業下行，地產人對行業的未來也充滿了擔憂：都說房地產是夕陽行業了，人口在下降，市場供應也飽和了，未來房地產到底還有得干嗎？是不是干脆趁早轉行。確實，從銷售數據來看，整個行業和房企銷售數據下滑都比較嚴重。龍湖管理層指出，當下地產開發業務下滑主要是兩個方面的原因：????一是整個銷售收入的規模，整個新房市場的成交體量從2016—2021年14億方回到了9—10億方，所以對大多數開發商而言，銷售規模相比2021年之前的高點大概有30%甚至更高的銷售收入的下降。二是在過去幾年特別是在去年，新房價格出現了一些調整，對開發商而言，如果在2020年、2021年高點拿的地在2022年、2023年進行銷售又進行結算，這個利潤會受到一些影響。但萬科、龍湖、中海等頭部房企仍然堅定看好房地產行業。他們認為，房地產長期需求還在，只不過對房子的需求從“有沒有”轉變到“好不好”的階段而已。?????????明源君也認同他們的觀點，就好比大家家里都有車了，為什么還要買車？無非是想開更好的車。??????萬科之前判斷房地產未來保底是一個10萬億的市場。龍湖管理層則認為，9—10億方是新房市場的真實居住需求承載量。他們指出，從市場基本面來看，2010—2016年六年間，全國新房住宅成交面積一直維持在9億方，2016年—2021年連續幾年平均的成交面積大概維持在14億方的體量。從9億方到14億方可以看出，這里面有不少投資性需求，后續隨著住建部的“房住不炒”政策出臺，新房市場又回落到9億方的體量。所以從這個角度看，9—10億方是新房市場的真實居住需求承載量。現在房地產市場承壓式受市場信心未完全恢復的影響，這需要時間去修復。?????另一方面，2023年疫情后整個經濟還沒有完全恢復到疫情前的增速，居民的購房意愿、負債意愿仍然還在一個恢復的過程，所以整個房地產恢復過程中，信心非常關鍵。 現在是保命保本的時候 不要做大的資本支出 這幾年房企現金流普遍緊張，大部分房企都停止拿地了。但今年在核心熱點城市，土拍市場似乎有所回暖。?? 對于投資拿地，一方面的策略是收緊，因為現在房企最大的問題不是手里沒貨，而是消化不良，庫存太高。????????????????? 招商蛇口管理層就表示，他們今年的投資策略是保持戰略定力，要區域聚焦城市深耕。九成的布局仍然會投在10個城市。 另一方面是控制價格。招商蛇口管理層表示，面粉價格的控制非常重要，我們不會盲目追高，而會根據穩健的價格，測算出到合適的面粉價格。寧可錯過，不能錯拿。只要拿到合適的面粉價格的項目，輔以優質的產品力，會保證項目的盈利水平，這是他們最關注的。 恒隆集團管理層則表示， 現在是“保命保本”的時候，而非尋求大發展的時候。所以要注意不要做大的資本支出，這個錯誤可能是致命的。 龍湖這兩年雖然一直有在拿地，但非常克制。 其管理層表示，去年在17個重點城市獲取了31幅土地，平均溢價率控制在8%，屬于相對較低的水平。今年他們在西安、佛山獲取了兩塊住宅用地，都是底價獲取。 未來，龍湖會采取“以銷定支”策略，主動把握好投資節奏。同時會嚴守投資刻度，優中選優。在投資的城市選擇方面，依然會高度聚焦在一二線高能級城市，同時也會密切關注政策和市場的變化。 地產新模式下 積極開拓新業務??房地產下行階段，規模房企紛紛爆雷，基本都停止了投資拿地。但在房地產從舊模式向新模式轉型過程中，也存在不少業務機會點。比如代建、城市更新、保障房等等。??代建業務目前是確定性比較高，投入比較低的領域，也成了當下房企最青睞的賽道。2023年，代建業務迎來一輪爆發。據綠城管理年報數據，2023年綠城管理營業收入，實現了24.3%的增長。規模凈利潤，達到了9.74億，增長速度超過30%。比如2022年開始發力代建的龍湖，截至目前，已累計獲取代建類項目90個，總建筑面積超1600萬平方米。2023年，龍湖龍智造實現營業收入19.7億元。據綠城管理管理層表示，當下代建行業存在三大核心業務機會點。一是城投公司兜底拿地后，代建需求爆發。從目前的數據可以看到，城投拿地以后的開工率比較低，在2021、2022、2023年，尤其在最近的這兩年整體開工率在20%左右。二是保障房和城中村改造的代建需求同樣巨大。?????比如城中村改造估計未來每年產生一萬億新增投資，尤其華南區進度更快、體諒也會更大。?三是紓困保交樓業務。現在國家推出融資白名單項目，這些白名單項目也會產生代建需求，也是未來一個機會。??對于保障房業務，頭部房企也非常看好。??招商蛇口管理層表示，保障房市場底層需求很大，而且因為REITs渠道打開，招商也在積極申請。對于保障性住房也在積極拓展，去年主動到公開市場拿了2個項目，分別位于上海和合肥，大概兩年多就會上市，未來會裝入到保障性住房的平臺里面。而且，招商蛇口還在積極利用存量的商品房來納入國家保障房體系，幫助公司去庫存。在蘇州、鄭州、天津等城市，已經跟政府達成了良好的合作，這是資源的利用，政府跟企業合作雙贏。瑞安房產也認為，未來一二線城市的城市更新領域有發展機會，主要集中在城中村改造提速。 存量時代 房企轉型是必然趨勢???? 這兩年，頭部房企一直在布局多元化業務，當下也是優秀房企轉型突破的關鍵時刻。????? 其實早在幾年前，像萬科、龍湖等頭部房企都已經對戰略進行了調整。 比如萬科之前就指出，基于單一的住宅開發已經不能滿足時代要求，必須要在能力范圍內做點別的。所以萬科從戰略上鎖定了，未來要“開發、經營、服務并重”。而龍湖很早也提出了開發+經營+服務并重的戰略。 從目前來看，頭部房企開發業務下滑嚴重，但經營和服務方面的收入有較大增長。???????? 比如2023年，龍湖運營+服務組成的經營性收入加一起的收入占比達到14%，利潤占比超過60%。 更值得關注的是，去年龍湖兩個運營航道商業和長租公寓都實現了經營性現金流為正，意味著這兩個航道不再需要集團或者地產或者融資現金流的支持，可以通過自身經營現金流驅動自身的增長。 而萬物云實現營收331.8億元，同增10.2%；核心凈利23.4億元，同增達29.8%。 招商蛇口幾年前定下的戰略目標是成為中國領先的城市和園區綜合開發運營商。 管理層指出，這個目標2015年提出時是十分正確的。由于住宅市場規模的持續下降，光靠住宅市場難以維持企業長期的發展，因此如今房企普遍面臨著轉型風險。 客戶需求變了 產品和服務一定要做出差異化?? 房地產行業分化在加劇，這個已經成為行業共識。很多地產人也發現，雖然整體市場在下行，但還是有不少房企或項目走出了獨立行業。而這些走出獨立行情的項目，大部分都有個共同點，那就是產品或服務足夠好。????? 所以頭部房企認為，只要能造出好的產品，客戶還是會買單的。比如現在不少城市推出的改善住宅，擊中了客戶的需求，去化還是非常快。 當然，當下房地產營銷邏輯也變了，比如現在客戶更看重房子的居住屬性，更多是希望改善居住品質，可是很多一線銷售人員的銷售說辭還在用老一套，這肯定是有問題的。客戶需求變了，產品要跟著變，營銷打法也要全部隨之調整。????????????????????????? 除了好產品，好服務也非常重要，只要一個房企能夠做好自己最主要的客戶，做出好產品和好服務來，還是可以熬過去的。 此前，綠城就曾經提出過， 綠城的“一號工程”是“最懂產品”，綠城的“一號標準”是“最懂客戶”。點擊下圖，了解詳情
