房企尋找自救新出路，代建新賽道是否有”錢途“？
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編輯 : 口才大全
發布 : 07-28
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“代建”熱潮席卷而來，成為了近期各大房企高管口中的高頻詞，也成為了各大品牌房企的“掠奪之地”。 據統計，截至2022年底涉足代建業務的房企已超60家。其中，既有全國化品牌房企，如綠城中國、華潤置地、金地集團等，也有地方性知名房企，如建業地產等等。碧桂園作為行業的龍頭，其總裁莫斌在年初業績會上判斷：“代管代建業務將是未來2-3年的市場機會點。”龍湖集團首席財務官趙軼也曾在業績會上介紹，“通過龍湖龍智造入局代建行業是龍湖持續洞察行業機會、布局長期業務的重要戰略，已成為集團服務業態的新增長極。”金地集團前期公布了其代建業務的相關數據，截至2022年末，金地集團管理的代建業務項目累計超過110個，開發管理面積超1800萬平方米。跟房地產自主開發項目相比，項目代建的工作屬性及底層邏輯完全不同那么為何各大房企相繼奔赴代建行業呢？房企代建業務從委托主體劃分，可以分為商業代建、資本代建和政府代建。其中，市場化代建領域（商業代建和資本代建），在當前各大城市集中供地潮及城投企業積極拿地的背景下，由于部分城投企業缺乏房地產開發經驗，為商業代建帶來了巨大的發展機遇。政府代建承接的絕大部分項目為公共住房物業和各類公共基礎設施的建設開發，幾乎占據了代建行業的一半規模，也是當前多數代建企業的發展重心。近年來，為了完成土地出讓任務，地方城投托底拿地的局面屢見不鮮，到2022年，城投成為主力，全年城投拿地總建面達到58%，因此地方城投手持大量優質的土地亟待開發。從拿地金額來看，2021年城投拿地金額占整個房地產投資的31%，2022年足足提升了15%，占比接近土地市場的“半壁江山”，高達46%。2022年如若沒有地方城投，那么土地市場將完全呈現另外一個局面。數據來源：克而瑞然而地方城投在2021-2022年拿地的入市率都很低，不足3成，尤其是從2022年入市率已跌至不足1成。這主要是因為，大多數城投公司不具備真正的房地產開發能力，從城投公司的性質可以看出，29%以交通投資為主，20%是傳統的城投，傳統的城投具備一定的開發能力，但是近幾年這些開發能力已經消耗殆盡。在這背景下，代建行業憑借其低成本、低杠桿、高盈利、逆周期的特性，成為目前越來越多房企奔赴的目標。數據來源：中指數據，截至2023.05.31另一方面，政府代建前景也相對廣闊，“十四五”時期，全國初步計劃投資建設籌集保障性租賃住房近900萬套，改造老舊小區1.6億平方米，均為政府代建提供了廣闊的空間，房地產代建企業加強在政府代建領域拓展力度，代建業務也順理成章的成為了行業“自救”的新賽道、機會點。從代建行業發展來看，目前實現分拆上市的代建企業數量僅有綠城管理及中原建業兩家。該兩家代建企業憑借搶先上市的先發優勢，在規模上已發展到了代建行業的前列。據中指數據統計，2023上半年，綠城管理以1727萬平方米新簽約規模位列第一，持續領跑代建行業。藍城集團和金地管理代建新簽約面積均超過500萬平方米，處于行業領先地位。龍湖龍智造雖然是2022年新成立的代建品牌，但成立當年即斬獲多項目，2023上半年，以335萬平方米的新簽約規模進入前五，拓展勢頭猛進。同樣與龍湖作為代建行業新軍的，還包括有旭輝、世茂集團、華夏幸福、陽光城、中梁控股等。數據來源：中指數據2023上半年，綠城管理以476萬平方米的政府代建新拓面積位列榜單第一，共計交付25個項目批次，竣備面積超400萬平，交付總量超2萬余戶。藍城集團和綠城發展位列第二、三位，新簽約政府代建規模分別為168萬平方米和156萬平方米。數據來源：中指數據當前我國代建行業仍處于發展階段，隨著各房企持續涌入這條新賽道，行業競爭不斷加劇，成熟的代建房企憑借自身產品及體系優勢，不斷加大代建業務的深耕力度。而近年來新入局代建領域的后起之秀，雖處于初期的探索階段，但也在規模上奮起直追，未來或將涌現更多行業黑馬。可以預見，未來房企在代建市場勢必又將陷入紅海之爭。但需要注意的是，由于代建具備輕資產的業務特點，在帶來高凈利率的同時，利潤體量也往往較少。根據兩家代建行業的龍頭房企綠城管理及中原建業近年的企業年報可發現， 2022年中原建業的凈利率為50.1%，同比下降了9個百分點，但仍然占比過半，保持較高水平。而綠城管理由于采用合作代建的模式，雖然成本計入方式不同，但凈利率仍維持在近3成。從利潤規模來看，2022年綠城管理實現凈利潤7.45億元，而中原建業凈利潤僅3.03億元，與重資產性質地產開發的利潤規模相比并非同一個量級。數據來源：企業年報與此同時，當前無論是城投項目還是紓困類項目一般都需要資金的支持，但是當前輕資產的純代建模式與這一現狀并不匹配，而額外的資金投入又意味著杠桿及市場風險的增加。綠城管理在2022年的業績會中曾表示“城投公司的開工率比重偏低，其中最后一個原因，實際上也是缺錢”，“綠城管理是一個輕資產公司，為了隔離投資類的風險，是絕對不加財務杠桿，也就是不出資的。但是實際上紓困類企業最缺的是錢，所以我們在這個過程當中就會產生不匹配。”對綠城管理而言，解決辦法是通過尋找外部金融機構或金融資源，給遇困項目提供流動性支持。但對于那些剛剛起步并不具備外部金融資源的代建企業而言，則陷入了兩難的境地。房地產行業動蕩中，大批民營房企處于暴雷邊緣，此時，大量缺乏項目開發能力的金融機構入場救市。房企可以通過整合基金、信托等金融資源，為項目提供流動資金支持，幫助委托方解決項目開發過程中的階段性資金需求。以整合“金融和資本”為核心的融資代建，將來會是未來代建行業的主流趨勢。總而言之，在當前的市場環境下，經過上一輪的動蕩，很多拿著地來尋求代建的房企，代建行業的市場需求不斷擴大，也讓房企看到了代建行業廣闊的發展和增長空間，但優質的代建項目卻是寥若星辰，隨著各大房企的爭先涌入這條新賽道，未來競爭也將愈加激烈。隨著后續的不斷發展，代建行業也將越來越分化。對于代建企業來說，對行業的認知越深刻，就越有競爭力。要想做出成績，分得更大一塊蛋糕，就要做足充分的準備，從產品力、品牌力、以及操盤、營銷、資源整合等各方面出發，苦修內功，做足口碑，形成自己的差異化競爭優勢，與其他房企拉開差距，才能在如此激烈的市場競爭中脫穎而出。
