前5月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降7.2%，政策紓困預(yù)期升溫|宏觀經(jīng)濟(jì)
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文/《清華金融評(píng)論》資深編輯秦婷國(guó)家統(tǒng)計(jì)局6月15日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2023年5月，70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比整體漲幅回落、二手住宅環(huán)比下降。一線城市商品住宅銷售價(jià)格同比漲幅回落，二三線城市同比總體降勢(shì)趨緩。專家表示，隨著一季度積壓需求釋放充分，房地產(chǎn)市場(chǎng)修復(fù)進(jìn)程有所放緩，應(yīng)加快前期政策落地及研究出臺(tái)新舉措，提振各方信心，支持剛性和改善性住房需求，鞏固市場(chǎng)恢復(fù)勢(shì)頭。 5月房?jī)r(jià)漲幅放緩，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)仍低迷 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平。 5月，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為下降0.4%。其中，北京、上海、廣州和深圳環(huán)比分別下降0.6%、0.8%、0.2%和0.1%；二、三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月持平分別轉(zhuǎn)為下降0.3%、0.2%。 5月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市分別有46個(gè)和15個(gè)，比上月分別減少16個(gè)和21個(gè)。 受多重因素影響，5月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)仍比較低迷，市場(chǎng)還在緩慢恢復(fù)。 據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)付凌暉介紹，前5個(gè)月，全國(guó)商品房銷售面積同比下降0.9%，銷售額增長(zhǎng)8.4%，比前4個(gè)月回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。 從開(kāi)發(fā)建設(shè)看，新開(kāi)工建設(shè)有所減少。房地產(chǎn)市場(chǎng)緩慢恢復(fù)，房地產(chǎn)企業(yè)新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)意愿不強(qiáng)。前5個(gè)月，房屋新開(kāi)工面積同比下降22.6%，降幅比前4個(gè)月擴(kuò)大1.4個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，竣工面積大幅增長(zhǎng)，在“保交樓”政策帶動(dòng)下，各地加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)度，帶動(dòng)房地產(chǎn)竣工較快增長(zhǎng)。前5個(gè)月，房屋竣工面積同比增長(zhǎng)19.6%。受房屋新開(kāi)工面積下降、房屋竣工面積增加影響，房屋在建規(guī)模減少。前5個(gè)月，房屋施工面積同比下降6.2%，降幅比前4個(gè)月擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)。受此影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資降幅有所擴(kuò)大。前5個(gè)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降7.2%，降幅比前4個(gè)月擴(kuò)大1個(gè)百分點(diǎn)。 廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，一線城市二手房?jī)r(jià)格回落主要有兩方面原因：一是一季度市場(chǎng)回升后，更多的業(yè)主選擇掛牌出售。而北京和上海樓齡較長(zhǎng)的房源占比較大，在需求端選擇多元的情況下，為盡快出售，部分業(yè)主選擇多次下調(diào)掛牌價(jià)，導(dǎo)致京滬二手房?jī)r(jià)格下調(diào)幅度較大。二是新房入市項(xiàng)目增加，且選擇低于二手房?jī)r(jià)格出售，致需求被分流。 房地產(chǎn)目前還面臨不少困難，觀望情緒濃厚 付凌暉表示，房地產(chǎn)目前還面臨不少困難。但從下階段來(lái)看，隨著經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策顯效，市場(chǎng)預(yù)期好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步企穩(wěn)。 “當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的最大問(wèn)題是需求不足。下半年要想讓房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，不再拖累整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)，應(yīng)該在需求側(cè)下大功夫。”國(guó)務(wù)院參事室特約研究員、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局原總經(jīng)濟(jì)師姚景源表示。 為促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，去年底以來(lái)，從中央到地方出臺(tái)了很多支持性政策，包括房地產(chǎn)融資“三支箭”、房地產(chǎn)金融16條等政策。 例如2022年11月28日，證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人就資本市場(chǎng)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問(wèn)，證監(jiān)會(huì)明確，在支持房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資方面的具體政策措施，包括恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資，恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資，調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場(chǎng)上市政策，進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用，積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。這意味著金融支持房地產(chǎn)的“第三支箭”正式射出。 6月16日，招商蛇口發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)并募集配套資金申請(qǐng)獲證監(jiān)會(huì)注冊(cè)生效。這是中國(guó)證監(jiān)會(huì)關(guān)于資本市場(chǎng)支持房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資政策出臺(tái)后，A股市場(chǎng)首單成功取得注冊(cè)批文項(xiàng)目，標(biāo)志著房企股權(quán)融資“第三支箭”在實(shí)操層面的正式落地。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有20余家房企披露了定增方案，隨著招商蛇口重組方案注冊(cè)生效，后續(xù)會(huì)有更多房企獲得融資支持。 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，隨著信貸情況好轉(zhuǎn)，一二線城市有所企穩(wěn)，三四線城市依然處于調(diào)整中。未來(lái)，增信心、防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型依然將是政策的主要方向。 在中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜看來(lái)，6月作為房企年中沖刺關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，若支持政策能進(jìn)一步落地，在房企大力推盤和促銷之下，市場(chǎng)情緒有望好轉(zhuǎn)，但不同城市市場(chǎng)分化或進(jìn)一步加大。 總體來(lái)看，購(gòu)房者觀望情緒較為濃厚。中信證券分析稱，房地產(chǎn)基本面的景氣程度再次下行，但隨著政策支持力度的加大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的龍頭企業(yè)仍有反彈的機(jī)會(huì)。當(dāng)然，新發(fā)展模式之下，重要的不再是重走一遍高周轉(zhuǎn)的住宅開(kāi)發(fā)老路，而是聚焦核心資源和核心能力。
